富力地产旧改优势将持续收益 土储充足更显从容

新浪财经讯 近日富力地产披露了4月经营简报。疫情影响持续缩小，公司销售快速回升，销售额达92.2亿元，环比增长15%，销售面积81.72万平方米，环比增长24%。

一季度，受新冠疫情影响，房企整体销售出现下跌，4月开始逐渐回升。但纵观富力地产疫情期间的表现，在销售端，公司很早就开始布局的线上销售在疫情期间获益明显，助力公司更好的抵御线下销售风险。在土地投资方面，土地更新经验丰富，近些年借此积攒了大量的优质低成本土储，可满足4年以上开发，在市场不确定性仍存的背景下，公司无需急于增加土地储备，也显得更加从容。

商住并重 销售与租赁收入稳步增长

富力地产成立于1994年，于2005年在香港联交所主板上市，是首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。2018 年富力地产权益销售金额首次突破 1300 亿，跻身千亿俱乐部。公司主营房地产开发与销售、商业物业租赁及酒店服务。产品以高性价比的刚需型住宅项目为主、改善型需求住宅为辅，同时配以优质商业地产。

近年来，富力地产的销售规模持续稳定增长，2019年进一步升至1382亿元。而2020年，富力地产合同销售目标为1520亿元。

随着销售结算的增长，2019年公司的物业发展营业额也由2018年的663.88亿元增加20%至796.89亿元。

2008 年富力地产提出商住并重发展战略，在北京、重庆等地拿下不少商业地块。在商业地产上，公司销售+自持双管齐下。目前，富力的物业投资主要分布在广州、北京、天津、成都、重庆和大连，包括写字楼、购物商场、零售商铺等多种业态。2019年公司投资物业运营收入同比增长12%至15.0亿元。

酒店业务也是富力的一大亮点。2017 年公司以 199.06 亿元收购 74家万达酒店。截至2019年末，公司拥有90间运营中的酒店，多由知名酒店管理集团如万豪国际酒店集团、洲际酒店集团、希尔顿酒店集团、凯悦酒店集团、雅高酒店集团、万达酒店管理集团及其他酒店集团管理。2019年酒店运营收入为70.9亿元，经营净利润同比增长5%至14.1亿元。

此外值得一提的是，2019，富力地产在大湾区的销售占比由6%增至8%。并且本集团在大湾区的业务已多元化拓展至其他投资，包括扩大酒店业务、增加投资性物业及物流仓储。预期未来将继续受益于大湾区当地政府及私营部门投资活动的增加。

城市更新优势显著 土地储备充足均衡

富力地产早在广州就开始了旧改之路，而后完成多个旧改项目，积累了丰富的旧改项目经验。2019年成立多个城市更新集团，多点开花，全面布局。

近年来随着土地供应的收紧以及招拍挂成本的上升，房企的地要拿的好越来越不容易。而在这一形势之下，越来越多的房企开始入局抢食旧改蛋糕，旧改项目往往溢价率更高，但旧改项目往往时间较长，并不好运作。而在这一过程中，有口碑有经验、专业度比较高的企业往往竞争优势更大。

而旧改一直都是富力地产的核心优势之一。通过超20年的实践，富力地产已经形成了一整套较为成熟的“三旧”改造的操作模式。

众所周知，旧改项目时间较长，而其中的签约过程则是所有环节里最难最耗时的。2019年3月，富力地产正式启动与笔村村民签订拆迁协议工作，10月村民签约率超过80%；11月村民签约率超过90%。此前笔村项目负责人曾对媒体表示，截至2020年4月14日，村民签约率已超过93%。仅用了短短一年多的时间，富力地产便实现了其他旧村改造项目可能两年、甚至更长时间才能完成的目标。这也是富力旧改实力的直观验证。

就土地储备而言，截至2019年，公司整体的土储成本仅2500元/平方米。2019年新增土储的拿地成本也维持在2600元/平方米所有的较低水平，仅占2019年新增土储13000元/平方米的预计销售均价的2成多，未来盈利空间较大。

而由于新冠疫情爆发对房企一季度销售造成了重创，回款受到较大影响，拿地进一步考验资金链。这个时候，此前“囤粮”充足的房企会更加从容一些。富力地产已在许多主要城市累积可观的土地储备组合，足以应付短期需求而无需急于增加土地储备。

截至2019年末，富力地产土地储备为权益建筑面积约7060.5万平方米，其中权益可售面积约5785.8万平方米，约可满足未来4-5年的开发需求。从布局来看，华北、西北、华东三地土储资源较多，占比分别达到23.01%、20.64%和10.96%。

并且公司预计未来数年内通过城市更新项目转化的潜在土地储备建筑面积超过4000万平方米，而两年内潜在增加的可售面积约1000万平方米，相当于人民币2000亿元可售货值。

线上销售起步较早 疫情期获客明显受益

一季度，受新冠疫情影响，房企销售下跌，富力地产也难免受到影响。但公司很早便开始布局的线上销售渠道令公司及时的部分缓冲了线下销售停摆带来的风险，疫情期间获益明显。

新冠疫情的来势汹汹倒逼房地产行业推进线上营销探索，直播卖房，线上购房折扣等玩法纷至沓来。而富力地产的线上渠道起步较早，早在2016年，富力地产便开发了一家名为“富力好房”的内部在线销售平台。自平台于2017年推出以来，富力好房已进行多次升级，其跨平台交易总额超过人民币300亿元，活跃注册用户超过300万，其中包括客户、代理商及房地产相关服务供应商。

该平台最初只为集团现有线下买家积极推广新项目，但其后透过旗下品牌富力好房-佣多多拓展全民营销服务。除吸引客户外，富力好房有助于提高战略效益及成本效率，通过扩大与客户、代理商与顾问网络的联系来降低营销成本。

富力地产董事长助理陈志濠此前在接受媒体专访时表示，疫情期间，公司迅速抓住机会进一步升级平台，并在2月15日就率先启动在线购房营销行动。公司策划了“好房子，网购吧”、升级版“好房子，线上购”等线上营销活动，玩法较多，较大面积的覆盖了网络用户群体。

“好房星带看”作为全新看房功能，是富力开发的一款视频带看产品，用户可以通过它视频连线意向楼盘的置业顾问，随时随地线上带看。平台还支持多人同屏连线，高度还原线下看房实景，让用户看到真实的户型，为用户提供了切实的便利。

公司还请来了李湘现身直播间，开启了一场以“富力有礼，相遇好房”为主题的直播卖房行动。1小时25分钟直播，累计关注2186万，最高峰值1050万，富力精品文旅盘20套预定，成绩斐然。

此外，富力表示，客户在平台上每套房缴纳3000元的认购定金并签署《商品房网上认购书》，就可参与认购。6月30日前客户可无理由退房，如房源价格下调，富力还承诺补偿差价。并且客户在购房平台每推荐一个新客户，首次到访奖励100元，最高奖励500元。若成功推介他人完成购房的奖励，则有定金退还、1万元及1%佣金作为奖励。

超低认购金、超高佣金+丰富多样的线上购房营销，给富力的销售起到了明显效果。首七天内录得近10000个单位销售，相等于建筑面积接近100万平方米。富力的线上售房探索已经走过五载，未来仍将大有可为。

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

责任编辑：公司观察

关键词：