绿城管理香港IPO启动招股：最高募资15.76亿港元

据IPO早知道消息，绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理”）将于6月29日至7月3日进行招股，最高发售价为每股3港元，预计7月10日正式在港交所挂牌。一旦成功上市，绿城管理将成为中国内地首家以代建为主业的上市公司。

发售文件显示，绿城管理拟全球发行4.7756亿股股份，其中公开发售占10%，国际配售占90%，另有10%超额配售权。以此推算，绿城管理最多募集资金为15.76亿港元。而以每股1000手计，入场费为3030.23港元。

本次绿城管理引入苏泊尔产业资本、祥来2名基石投资者，合计认购金额为2.098亿港元。

地产代建一哥

自成立以来，绿城管理经历了中国房地产市场及中国代建市场快速发展以及对优质物业开发的强劲需求带来的显著物业增长。仅以2019年为例，该年绿城管理拥有72个新订约项目，新订约总建筑面积约为16.0百万平方米，占中国代建市场的市场规模份额达23.7%，这一规模已是第二大市场对手的两倍以上。

截至2019年12月31日，绿城管理于中国26个省、直辖市及自治区的85座城市及于柬埔寨一座城市拥有260个代建项目，管理总建筑面积为67.5百万平方米。尽管受到新近卫生事件影响，2020年一季度绿城管理仍录得6个增量项目，管理总建筑面积增至69.8百万平米，其中分类为待建、在建和已建成的面积分别为26.3百万平、38百万平以及5.5百万平。

绿城管理代建面积情况（来源：发售资料）

相关情况也在财务业绩上得到体现。2017-2019年绿城管理的收入分别为10.16亿元、14.81亿元及19.94亿元，复合年增长率达到40%；同期持续经营业务所得利润分别为2.56亿元、3.63亿元及3.89亿元，复合年增长率达到23%。

一切的取得，与绿城管理强劲的品牌效应、卓越的精细化运作有关。

绿城的产品力在业内有口皆碑，脱胎于绿城集团，绿城管理能以相对低廉的价格使用[绿城]（Greentown）及相关商标。据悉，绿城管理与绿城中国(7.76, 0.04, 0.52%)订立长达十年的商标许可协议，头三年只需支付30百万元、40百万元及50百万元，第4年至第10年各年均为60百万元，后续续约则视同情况而定。

2016年绿城管理首创代建4.0管理体系的概念，包括品质信用协定[QR协定]及价值分享计划[VS计划]。QR协定透过品质认证、高品质服务及品质保证，以此为房屋业主提供具成本效益的高品质物业及生活服务；VS计划透过建立协同上下游行业参与者的行业生态圈，使得项目拥有人及供应商均能享有价值链的更佳效益。

而在2018年3月，绿城管理更是推出[绿星标准]，从产品、服务、营运及承包商与供应商四个维度着手，成功解决主要因缺乏具说服力及有效的行业标准而令业内市场参与者面对的苦恼。

轻资产之路

地产步入白银时代，规模、利润逐步见顶，“由重到轻”成为房企的一致诉求。除绿城管理之外，金地集团、蓝光发展、建业集团等房企纷纷试水代建，其中看重的就是代建的潜力。

自2015年至2019年，代建行业的收入及净利润增长迅速，年复合增长率分别为34.9%及37.8%。中指院预计，2020-2024年中国代建市场于新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率继续增长，并于2024年的市场新订约总建筑面积达到193.9百万平方米；与此同时，代建行业的合约销售将从3.6万亿元增至8.8万亿元。

来源：聆讯后资料；中指院

而代建行业集中度非常高，于2019年中国28间大型代建公司承接项目已订约总建筑面积合共约275.6百万平方米，其中行业TOP5、TOP10代建的比例为59.0%及71.1%。集中度越高，进入门槛相对越高，反而愈加有利于绿城管理这种在位者。

近年来绿城中国确立“轻重并举”的发展导向，推进公司发展动能从重资产资产“单一引擎”向“轻资产、重资产”双引擎转变，代建已成为其主营业务之一。2016-2019年绿城管理代建业务销售额分别为181亿元、430亿元、552亿元及664亿元，占同期绿城中国总销售额比例的15.89%、29.39%、35.29%及33%，占比持续增加。

此前，多数于中国开展的代建项目皆位于三线及四线城市，占2019年总建筑面积的57.9%。而据中指院报告，由于三线及四线城市的住房存量高且面临去存量的压力，未来一线及二线城市的代建比例将增加，而三线及四线城市的比例将下降。

预期五大城市区域（京津冀地区、长三角地区、珠三角地区、长江中游及成渝地区）将成为中国代建主要发展地区，绿城管理计划探索位于经济发达地区的选定人口密集城市的机会，并将特别注重上述市场的布局。

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